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Pandemia se despede dos EUA e mercado imobiliário se abre para brasileiros

Por Emerson Bellini – 15/06/2021

 

Tire suas principais dúvidas para dolarizar seu patrimônio e investir com segurança em um imóvel nos Estados Unidos

A pandemia do coronavírus vai se despedindo dos Estados Unidos, após uma maciça campanha de vacinação em massa.

A previsão é de que, até julho, ao menos 70% da população já esteja imunizada. O cenário norte-americano se torna mais perfeito quando a vacinação é somada ao pacote de estímulos de 1,9 trilhões de dólares, que serão injetados pelo governo. Somam-se também juros baixos e a economia já dá sinais de recuperação com crescimento do PIB projetado pelo FED em 6,5%*.

É nessas horas que a estabilidade política e econômica evidencia os grandes países. No jargão popular, separa os adultos das crianças. E nesse mundo de economia global, o adulto que tem o poder econômico, poderio militar, vacina e a democracia mais antiga chama-se Estados Unidos.

 

Brasileiros já estão de olho

Com toda esta estabilidade econômica é chegada a hora de pensar com mais segurança em seus investimentos. Muitos no Brasil já enxergam o mercado americano como uma opção para sofisticar a sua estrutura patrimonial, ou apenas para dolarizar e diversificar parte de seus ativos.

Diversificar o seu portfólio é essencial e investir nos EUA é uma alternativa para colocar o seu dinheiro em uma economia muito mais resiliente e que proporciona proteção cambial em moeda forte.

Com a pandemia do coronavírus, estamos vendo novos mercados borbulharem. Estados da região norte-americana, conhecidos como Sun Belt, têm atraído cada vez mais empresas e, consequentemente, estão vivendo uma explosão populacional, principalmente com a migração de empresas vindas da Califórnia, Chicago e Nova Iorque. É o caso do Texas, Flórida, Tennessee, entre outros.

A previsão de crescimento da região do Sun Belt é de 55% até 2030 e, ao passo de que essas regiões se desenvolvam, o mercado imobiliário vem a reboque, proporcionando novas oportunidades de investir e aumentar a exposição à economia mundial em ativos reais, principalmente nos subúrbios das grandes cidades, conhecidos pela alta qualidade de vida e bastante familiar.

 

Flórida atrai brasileiros e investimentos

O araraquarense Mateus Cabau, ex-morador da Califórnia e que residente atualmente na Flórida, há quase oito anos, conhece muito bem esse movimento, que foi acelerado nesses últimos meses com a pandemia.

“O Estado da Flórida recebeu, em média, nesses últimos 12 meses, cerca de 1.500 novas famílias, semanalmente, decidas em recomeçar a vida em um estado com uma carga tributária menor, rico em oportunidades de emprego e clima maravilhoso. Os principais destinos foram as regiões metropolitanas de Orlando, Tampa, Jacksonville e Miami”, explica Cabau.

Segundo o economista Caio Araújo, há quem estime um crescimento do PIB americano na casa de 8% para este ano, o que seria um valor histórico.

Como consequência, ao longo dos últimos meses, vimos a curva de juros americana subindo justamente por conta dos prognósticos mais positivos da economia, que, por sua vez, poderia levar a inflação americana para patamares bem mais elevados do que o atual.

Em relação à inflação, vale mencionar que a postura do Federal Reserve (Banco Central americano) segue favorável a uma taxa de juros em nível mínimo, para o médio prazo. Contudo, a leitura do mercado indica que não haverá hesitação por parte do Banco Central americano em tornar sua política mais restritiva, assim que houver sinais inflacionários.

Sob esse contexto, no qual enxergamos um potencial de crescimento econômico americano, atrelado a um possível risco inflacionário, o nosso velho ativo real surge como uma opção interessante para o cenário americano em 2021 – é claro que os imóveis se encaixam perfeitamente neste contexto.

A araraquarense Mariana Haddad, moradora na região de Orlando e corretora licenciada na Flórida, faz a seguinte analogia. “O brasileiro, quando pensa em realizar uma viagem ao exterior, os Estados Unidos é o destino preferido. Esse mesmo brasileiro, quando pensa em comprar um celular, a famosa marca norte-americana é a citada em primeiro lugar. Quando ele fala em fast-food, a cadeia de hambúrgueres americana McDonald’s é o primeiro nome. Se pensarmos em refrigerante, a resposta é certeira: Coca–Cola. Quando se pergunta ao brasileiro sobre um parque de diversão, ele lembra na hora da Disney. Quando se fala de um filme, certamente alguma produção hollywoodiana. Quando se questiona uma universidade, as respostas podem até variar, mas as mais renomadas serão sempre citadas, como Harvard, Stanford, Massachusetts Institute of Technology (MIT) Berkeley, por exemplo”, explica Mariana. E a corretora de imóveis ainda finaliza: “Quando se pergunta em qual moeda deveria se ter uma reserva, todos são unanimes em apontar o dólar americano. Enfim, essa analogia simples justifica o porquê o brasileiro é uma das top 5 nacionalidades que mais imóveis compram na Florida”.

 

Empresas de Araraquara também estão de olho na Flórida

E não são somente os investidores que estão invadindo o estado norte-americano da Flórida. As empresas araraquarenses também estão de olho neste mercado promissor.

Luiz Arnaldo Haddad, presidente da Chalu Imóveis, explica que o movimento de dolarizar parte do patrimônio, diversificação e a busca de uma renda em dólar, fizeram com que a própria Chalu, com mais de 40 anos de atuação imobiliária, se especializasse no mercado de Orlando, na Flórida, para poder continuar na vanguarda de Araraquara e região central do Estado de São Paulo. “Queremos ajudar os tradicionais clientes da Chalu a investirem com segurança, em um ótimo ativo imobiliário no destino sólido, perpétuo e divertido, que é Orlando”, disse.

Luiz Arnaldo ainda ressalta que Orlando é o maior destino turístico das Américas, conta com a maior concentração de parques temáticos do mundo, citando como exemplo o complexo da Disney, “Walt Disney World” e o complexo da Universal Studios. “Mas Orlando não vive só dos parques temáticos. Existem outros importantes segmentos que ajudam a mantê-la como uma das principais economias dos Estados Unidos, como por exemplo, a indústria aeroespacial, como a NASA e a Lockheed Martin. Orlando também possui a indústria cítrica e Flórida é responsável pela produção de 70% do consumo de frutas cítricas de todo o país”, informou.

Ele ainda comenta que a partir de U$ 200 mil já é possível fazer interessantes aquisições com retorno médio bruto anual em torno de 7%. “Importante destacar que o investidor estrangeiro, mesmo sem nenhuma vida financeira nos EUA, pode comprar um imóvel e ter renda por lá. E melhor ainda, esse mesmo investidor pode comprar o imóvel financiado, com uma entrada media de 30% e juros anuais em torno de 5%. Sendo assim, um imóvel de U$ 200 mil pode ser comprado com U$ 60 mil de entrada e o restante financiado em até 30 anos”, disse Haddad.

Luiz Arnaldo, antes de começar a vender este produto, já foi comprador. “Posso afirmar que foi uma experiência que se confirmou como um dos meus melhores investimentos. Já estou programando minha próxima aquisição”, informou.

 

As principais dúvidas para comprar um imóvel nos EUA

Mas como fazer para adquirir o tão sonhado imóvel nos Estados Unidos? É muito difícil? Há muita burocracia por lá?

Mariana Haddad e Luiz Arnaldo responderam juntos algumas das dúvidas mais comuns para o investidor da primeira compra ser vizinho do Mickey.

 

Quais os principais motivos que levam brasileiros a investir em casas na Flórida?

Brasileiros possuem uma relação de amor com a Flórida, principalmente com Orlando e Miami. Gostam da organização, do clima, das atrações turísticas, das belezas naturais, etc. Há também a possibilidade de financiamento imobiliário na Flórida com juros baixos. Confira outros importantes pontos que fazem da Flórida um sonho de consumo:

  • Fuso horário;
  • Distância de voo;
  • Estabilidade e confiança na economia americana;
  • Dolarizar patrimônio;
  • Diversificar investimento;
  • Segurança contábil;
  • Direito da propriedade;
  • Ter raiz com um país de primeiro mundo;
  • É a maneira mais barata e eficaz de investir dinheiro fora do Brasil (dólar no câmbio oficial + IOF de 1,1%).

 

É complicado para um brasileiro comprar casa em Orlando?

 

Na verdade é bem simples comprar casas em Orlando. O estrangeiro precisa apenas de Passaporte e Visto Americano válido. Pode ser visto de Turista, de Trabalho, Estudante ou qualquer outro.

 

Como faço para comprar dólares e enviar para os Estados Unidos?

 

Para compra de propriedades, o Banco Central do Brasil permite que você compre dólares pelo câmbio oficial mais IOF de 1,1%. Basta ir a seu banco de relacionamento, onde o dinheiro está depositado, e negociar a compra de dólares com a Mesa de Câmbio do próprio banco – alguns gerentes de relacionamento fazem isso para você. Para esta finalidade não há limite para compra/remessa de dólares. Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, HSBC, Santander, Citibank e outros bancos fazem isso com frequência.

 

Preciso ter uma conta bancária na Flórida para comprar casas em Orlando?

 

Tecnicamente falando, não. Exceto se a compra for financiada. Porém, se está fazendo um investimento buscando renda, você precisa ter uma conta para receber essa renda periodicamente.

 

Como faço para abrir uma conta bancária nos Estados Unidos?

 

Banco do Brasil Américas. Você pode ser correntista do BBAmericas fazendo tudo pelo Brasil, através do BB Estilo. Portanto, basta ser correntista do Banco do Brasil Estilo, que você não precisa nem ir aos EUA para abrir a conta bancária.

 

Um brasileiro pode comprar casas à venda em Orlando, de modo financiado?

 

Sim. Hoje há bancos que financiam até 70% do imóvel para o estrangeiro não residente.

 

Qual a documentação necessária para financiar casas à venda em Orlando?

Pode variar conforme o perfil do solicitante e a instituição financeira. Mas não deve ficar muito distante da relação abaixo:

  • Carta de referência bancária;
  • Carta de referência do cartão de crédito;
  • Declaração de imposto de renda pessoa física (ou declaração do contador);
  • Dois holerites (ou declaração do contador);
  • Extrato bancário dos últimos três meses.

 

Posso financiar casas à venda em Orlando de qualquer valor?

 

Não. Hoje o valor mínimo do financiamento de casas em Orlando Flórida deve ser de US$ 100 mil. Ou seja, o valor mínimo da propriedade comprada financiada deve ser de US$ 133.334,00.

Portanto, não existe “teto” para o financiamento. Porém, existe a necessidade de lastro e da capacidade de pagamento mensal das prestações.

 

Quais as taxas de juros para financiamento de casas à venda em Orlando?

 

Basicamente, há três tipos de financiamento de casas em Orlando:
– 30 anos fixo: parcelas fixas por 30 anos (juros médio de 6%);
– 15 anos fixo: parcelas fixas por 15 anos. (juros médio de 5%);
– 30 anos / 5 ARM. Parcelas fixas nos cinco primeiros anos (juros médio de 4.75%). Reajustadas anualmente a partir do 6º ano, conforme variação da taxa básica de juros. Para proteção das partes, o contrato estabelece um piso (3.5%) e um teto (9.5%) para a variação. Os valores efetivos são definidos pelo seu banco na data de assinatura do contrato do financiamento.

 

 

Posso quitar o financiamento de uma casa em Orlando a qualquer momento?

 

A maioria dos bancos que financiam para estrangeiros permite a quitação da dívida a qualquer momento, sem penalidade.

 

Quem paga a comissão do corretor de imóveis na Flórida?

 

A menos que você seja informado do contrário, presume-se que a comissão seja paga pelo vendedor do imóvel.

 

Quais os impostos e taxas que pago sobre uma casa em Orlando Flórida?

 

– IPTU (aproximadamente 1,6% do valor da propriedade);
– Ganho de capital (15% sobre o lucro imobiliário no ato da venda).

 

Vistoria do imóvel para saber suas condições físicas

 

– Imóveis novos

A vistoria é feita antes da entrega e escritura do imóvel por parte do dono, ou de algum preposto do dono, podendo este preposto ser uma empresa especializada no assunto. Como o imóvel é novo e sem uso, a vistoria é simples, porém obrigatória, já que irá definir qualquer ação que deva ser feita pela construtora antes da entrega. Os imóveis novos vêm com garantias da construtora, que podem ser usadas pelos investidores, se necessário.

 

– Imóveis de revenda

A vistoria também é feita antes da entrega e escritura do imóvel, pelo dono ou preposto, podendo também ser empresa especializada. Considerando que o imóvel de revenda normalmente é um imóvel já usado pelo dono anterior, recomenda-se que a vistoria seja feita por empresa especializada, que poderá detectar melhor possíveis detalhes passíveis de serem corrigidos, antes da entrega. Caso problemas insolúveis sejam detectados, o contrato poderá ser cancelado pelo comprador. Se os problemas encontrados forem passíveis de correção, isto pode ser acertado com o vendedor para que o imóvel seja entregue com os devidos consertos, ou mesmo algum desconto no preço para que a correção seja feita diretamente pelo comprador. Os valores da vistoria variam de US$ 350 (trezentos e cinquenta dólares) a US$ 500 (quinhentos dólares), dependendo do tamanho do imóvel.

 

Contrato de compra

 

– Imóveis novos

São preparados pelo próprio empreendedor que está construindo o projeto.

 

– Imóveis de revenda

São preparados pelo corretor do proprietário do imóvel. Até que todas as partes tenham assinado, ele é só uma proposta. Após a assinatura de todos, ele é um contrato de compra e venda. Todos os prazos do contrato começam a ter sua validade após a última assinatura. As ofertas e contraofertas são feitas nesta proposta até que ela seja aceita, o que ocorrerá com a última assinatura de aceitação na proposta. Toda oferta será sempre por escrito, com o depósito inicial definido pelo vendedor e aceito pelo comprador.

 

Desistência da compra após a assinatura do contrato

Se a desistência se der por algo especificado no contrato, como passível de cancelamento, os valores depositados são devolvidos. Caso contrário, o sinal dado pelo comprador poderá ser perdido.

 

Compras efetuadas com financiamento bancário

Se houver especificação do contrato contingenciando a venda ao financiamento, os valores dos depósitos serão devolvidos, caso não se consiga o financiamento.

 

Prazos a serem considerados

Financiamento bancário: 30 dias após o fornecimento de toda a documentação solicitada pelo banco. Normalmente, os contratos especificarão 60 dias para imóveis de revenda. À vista: 30 dias após a assinatura do contrato, podendo, entretanto, serem convencionados prazos diferentes entre as partes envolvidas no negócio.

 

Características do contrato

Os contratos são contratos padrão, já previamente impressos, onde se acrescenta apenas os nomes dos compradores e vendedores e as condições da venda. Todos os outros dados não são passiveis de modificação

A escritura na Flórida (‘closing’)

Title Company

Title Company seria o equivalente ao cartório no Brasil, com características bastante diferentes, onde se processa o “closing”, ou o fechamento, ou a escritura. Todos os valores envolvidos na transação, vindos do comprador ou financiado pelo Banco, são encaminhados a Title Company, que efetua as devidas operações de distribuição dos valores, como comissionamento de corretores, pagamentos de qualquer valor em atraso por parte dos vendedores (condomínio, IPTU, pendências em relação ao imóvel), pagamento do saldo ao vendedor, etc. A Title Company emite o Title Deed (título de propriedade do imóvel) e o Warranty Deed (Title Insurance – título de segurança jurídica da propriedade), também chamado ‘Clean Title’, que garante que a propriedade está livre de qualquer problema jurídico, dívidas, ou penhora.

 

Title Insurance

Custos: Normalmente o custo é de 0.5% do valor do imóvel, por toda sua vida útil, garantindo a cobertura de qualquer problema que possa aparecer na documentação após o closing.

 

Onde são depositados os valores antes da escritura?

Os valores, antes da escritura, são depositados em uma conta chamada “escrow account”, que funciona como se fosse o fiel depositário dos valores da entrada, que serão transferidos para a Title Company quando toda a documentação estiver correta e a escritura for ser feita. Quando o imóvel está pronto, o uso dos valores depositados em “escrow” só pode ser liberado na ocasião da escritura.

 

 

Quem é responsável pelo pagamento de IPTU e Taxa de Condomínio de um imóvel alugado?

 

Em locações residenciais, o proprietário é sempre responsável pelo IPTU, Taxa de Condomínio e manutenção do imóvel – isto é, cabe ao proprietário reparar ar-condicionado, aquecedor de água, hidráulica, elétrica e tudo que for essencial à habitação do imóvel. Por isso, o proprietário deve projetar essas despesas e incorporá-las ao valor nominal do aluguel.

Em locações comerciais, pode ser adotada a modalidade de Aluguel Líquido, onde se transfere ao locatário as responsabilidades acima.

 

Uma mesma casa em Orlando pode ter vários donos?

 

Sim. Podem ser parentes, ou não. Não há limite de proprietários em uma escritura. Em caso de imóvel financiado, a renda de todos será somada para efeito de aprovação do financiamento.

 

Caso eu deixe de ter um Visto Americano, como farei para vender minha casa em Orlando?

 

A venda de uma propriedade pode ser feita mediante assinatura de documentos em Consulados, ou Embaixada Americana no Brasil. Basta que os documentos de venda sejam assinados perante um notário público destas repartições. Outra opção é a nomeação de um procurador para representá-lo em qualquer ato pertinente ao imóvel.

 

Devo ir aos Estados Unidos para comprar casas à venda em Orlando?

 

Não é necessária a presença do comprador. Os documentos podem ser assinados na Embaixada, ou Consulados Americanos e enviados por Correios.

O envio de documentos, desde cadastro bancário para aplicar financiamento, como os documentos para fechamento do negócio, pode ser feito pela internet.

Somente a lavratura da escritura e assinatura do financiamento devem ser feitos diretamente na Title Company, nos Estados Unidos ou no Brasil, na embaixada ou consulado, perante um notário público, ou autoridade consular.

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